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Artículo escrito por José Luis Navarro Rosado. Vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.

Suele confundirse arbitraje con mediación. Sin embargo, se trata de dos instituciones completamente distintas.

Las partes pueden someterse a mediación antes o cuando surja el conflicto y el mediador utilizará sus técnicas y conocimientos para intentar que los contendientes alcancen un  acuerdo, pero si alguna de las partes decide en cualquier momento poner fin a la negociación o no acepta la propuesta de solución que se plantee, queda finalizada la mediación sin efecto o consecuencia alguna. En este caso tendrán los litigantes que resolver sus diferencias acudiendo a un tribunal que ponga fin al conflicto de forma definitiva y vinculante.

En el arbitraje la situación es muy diferente. Las partes pueden igualmente someterse a arbitraje antes de que surja el conflicto o una vez surgido el mismo, pero una vez sometida la cuestión a arbitraje, el árbitro es quien dicta un laudo en el que resuelve el problema de forma definitiva y vinculante, pudiendo ejecutarse dicho laudo como de una sentencia judicial se tratase. De hecho, una vez que las partes han decidido someterse a arbitraje, no pueden acudir al juzgado para resolver el problema, sino que están obligados a que el asunto sea resuelto por el tribunal arbitral que en su día hayan designado.

Como puede apreciarse la diferencia entre la mediación y el arbitraje es evidente, siendo el arbitraje una muy efectiva forma de conseguir los mismos efectos que una sentencia judicial, sin tener que soportar todos las desventajas de los procedimientos judiciales.

Concretamente, las ventajas del arbitraje frente a los tribunales de Justicia parecen evidentes:

  1. Celeridad. Los juzgados tardan años en la resolución de los asuntos, mientras que el arbitraje no puede tardar más de 6 meses.
  2. Simplicidad procedimental. En el procedimiento arbitral todo es más fácil, evitándose formalidades y anacronismos que sólo sirven para eternizar la resolución del problema.
  3. Especialización. Los asuntos los resuelven especialistas en propiedad horizontal y no jueces que vienen tramitando otras materias muy distintas y por tanto no suelen conocer en profundidad las particularidades de las comunidades de propietarios.
  4. Seguridad jurídica. La especialización y la posibilidad de contar con nuestra propia forma de interpretar la Ley de Propiedad Horizontal de forma unívoca, evita las contradicciones que venimos soportando en la resolución de asuntos prácticamente idénticos, en los que dependiendo del Juzgado que juzgue nuestro caso, se suele llegar a resoluciones muy distintas, incluso contradictorias.

Entre nuestros juzgados, e incluso entre las propias secciones de la Audiencia Provincial, parece no existir un criterio unánime en casi ninguna de las materias relativas a la propiedad horizontal y así, por ejemplo, nos encontramos con jueces que entienden que las abstenciones se suman a los votos a favor para la adopción del acuerdo, mientras que otros consideran que no se computan a ningún efecto. Del mismo modo, algunos jueces consideran que los morosos tienen derecho al voto en los acuerdos que requieran unanimidad, mientras que otros entienden que no votan en ningún caso.

Podríamos poner un largo etcétera de supuestos en los que existe disparidad entre nuestros juzgados y audiencias a la hora de interpretar la ley, lo que a la postre supone que, dependiendo del Juzgado que tenga que resolver el caso, se obtendrá o no una sentencia favorable o acorde con lo previsible.

Esta situación es absolutamente lamentable y genera tal inseguridad jurídica que realmente no sabe uno a qué atenerse cuando se tienen que adoptar algunos acuerdos en la comunidad.

¿Cuántas veces nos hemos visto con comunidades que tienen que adoptar algún acuerdo y hay dudas del quorum que se necesita para su aprobación?

Por poner un ejemplo, vamos a suponer que la mayoría de los juzgados consideran que la aprobación de un determinado tipo de acuerdos sólo requiere mayoría simple y así lo recomienda el administrador a la comunidad, pero un propietario entiende que hace falta una mayoría de 3/5. Al final se tiene por aprobado el acuerdo por mayoría simple, y este propietario impugna el acuerdo y el Juez al que le toca resolver el asunto dice que efectivamente hacía falta esta mayoría de 3/5, por lo que declara nulo el acuerdo con condena en costas a la comunidad.

¿Acaso podía conocer el administrador que este juez concreto que va a acabar resolviendo el asunto tiene una interpretación de la ley distinta a la de la mayoría?

¿Es culpa del administrador que los distintos preceptos de la Ley de propiedad Horizontal se vengan interpretando a veces de forma radicalmente distinta entre los distintos juzgados, e incluso secciones de las audiencias?

Evidentemente, nada de esto es culpa del administrador. Simplemente somos una víctima más de este perverso sistema judicial al que estamos sometidos.

Sin embargo, sí que es cierto que podemos hacer algo para que esto no nos ocurra nunca más.

Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que el administrador hubiera podido conocer por anticipado que criterio tenía este tribunal que va a resolver el asunto sobre el quórum que cabe deducir de la ley, para así poder asesorar debidamente a la comunidad y evitar innecesarias impugnaciones judiciales.

Todos coincidiremos en esta posibilidad sería estupenda ya que nos permitiría aconsejar a nuestras comunidades sobre alguna concreta y determinada interpretación jurídica de la ley, sin temor a que posteriormente el tribunal que tenga que resolver el asunto pueda interpretar este precepto de forma distinta y consiguientemente nos haga perder el posible pleito que se plantee.

Lamentablemente, en nuestro sistema judicial no podemos evitar que cada juez pueda interpretar la ley de la forma que considere conveniente y siendo varios los jueces que pueden resolver un asunto concreto (depende del que le toque conforme al turno de reparto), es imposible que podamos conocer que criterio interpretativo de la norma tendrá el juzgado que finalmente resuelva la controversia.

Afortunadamente, la Ley de Arbitraje nos permite evitar estas dos incertidumbres, siendo posible  alcanzar el sueño al que antes nos referíamos. Lo único que tenemos que hacer es someter a arbitraje todos los posibles litigios que puedan surgir en la comunidad respecto de la adopción de acuerdos u otras cuestiones, estableciendo el Tribunal Arbitral que habrá de resolver el asunto en caso de controversia.

Concretamente, venimos proponiendo que se someta la resolución de todos estos asuntos al Tribunal de Arbitraje Inmobiliario de Málaga y Melilla (Tribucaf). De este modo, una vez sometidos los asuntos a este tribunal, ya no podrían las partes acudir al Juzgado para resolver los litigios, sino que necesariamente estas posibles controversias habrán de ser resueltas de forma exclusiva y vinculante por este Tribunal Arbitral especializado en propiedad horizontal.

A tal fin, el Colegio de Administradores de Málaga y Melilla va a publicar las correspondientes interpretaciones que este Tribunal Arbitral de Málaga y Melilla tenga en relación con cada uno de los preceptos de nuestra Ley de Propiedad Horizontal, evitándose así incertidumbres e inseguridades.

Ya no hay excusas para que pueda, por fin, conocer el administrador la manera en la que acabará interpretándose un precepto concreto y así poder actuar en consecuencia, sabiendo que las posibles controversias se resolverán por el Tribunal Arbitral del Colegio de Administradores de Málaga conforme a la interpretación jurídica que ya le fue facilitada al administrador por el propio Colegio. El sueño ya puede hacerse realidad.

 

Conforme a los ejemplos anteriores, si la comunidad necesita aprobar una norma estatutaria y no sabe que quórum se necesita o cómo se contabilizan las abstenciones, o si los morosos están privados del voto, etcétera… esta incertidumbre ya tendría una fácil solución.

El administrador sólo tendría que dirigirse al Colegio con anterioridad a la Junta en la que haya de votarse el acuerdo, para solicitar que se le informe sobre estos aspectos, y así podrá asesorar correctamente a la comunidad, evitando el nacimiento de posibles litigios derivados de la distinta y posible interpretación de las normas.

De hecho, si la comunidad tiene aprobada la cláusula estatutaria de sumisión a arbitraje, la resolución del asunto corresponderá inevitablemente al propio Tribunal Arbitral del Colegio de Administradores de Málaga, no siendo posible acudir al juzgado.

Todo lo anterior nos lleva a que, en una amplia mayoría de supuestos, en los que la discrepancia entre las partes radica en la interpretación jurídica que ha de hacerse de una norma en concreto, este sistema de conocimiento previo o prearbitraje, viene a evitar que dicho pleito llegue a materializarse, ya que nadie en su sano juicio va a iniciar un pleito que sabe con seguridad que lo tiene perdido. 

Del mismo modo cuando la comunidad tenga que firmar un contrato con algún proveedor o tercero, también podríamos incluir una cláusula en el contrato por la que se implante la necesidad de que sea este tribunal arbitral el que resuelva cualquier posible controversia derivada de la interpretación o ejecución del contrato.

Así conseguimos varias ventajas: el asunto será resuelto por alguien especializado en propiedad horizontal y acostumbrado a tratar con este tipo de situaciones (no debemos olvidar que para ser árbitro de este tribunal, entre otros requisitos, tiene que ser un administrador colegiado como ejerciente con más de 10 años de antigüedad). No corremos el riesgo de que el litigio existente entre la comunidad y ese proveedor sea decidido por un juez que probablemente esté especializado en otras ramas del derecho, pero desconoce las prácticas habituales en este tipo de contrataciones. Y todo ello sin mencionar la ventaja añadida de contar con una resolución del caso en un plazo máximo de seis meses, en lugar de andar esperando a veces durante años, para tener un pronunciamiento judicial.

A poco que se analicen las ventajas que este sistema tiene para los administradores, y por ende, para nuestras propias comunidades, parecería irrazonable que no iniciáramos los trámites para implantar el sometimiento de los conflictos futuros al Tribunal Arbitral del Colegio de Administradores de Málaga. 

Llegados a este punto hemos de preguntarnos: ¿Qué pasos hemos de dar para poner en marcha este sistema? Para que el asunto pueda resolverse por arbitraje debe haber un sometimiento de las partes contendientes al TRIBUCAF.

Este sometimiento al Tribunal Arbitral puede ser previo a que surja el conflicto o una vez que ya ha surgido el mismo, dándose cuatro posibilidades distintas: 

  1. Sometimiento a Arbitraje antes de que surja el conflicto.

Si la comunidad quiere que los posibles problemas y litigios que puedan generarse en el futuro entre la comunidad y los comuneros, los decida el Tribunal Arbitral, así habrá de aprobarse en junta mediante la aprobación de una norma estatutaria en este sentido, la cual habrá de ser aprobada por unanimidad.

Dentro de todos los distintos litigios que pueden plantearse entre la comunidad y los propietarios, cuya resolución recomendamos sea sometida a la decisión del  Tribunal Arbitral “Tribucaf” (Por ejemplo: Quórum para la aprobación de acuerdos, Voto presunto, Morosos, Abstenciones, etc.) consideramos que deben quedar fuera de esta sumisión a arbitraje las reclamaciones de cuotas impagadas, ya que a veces interesa dirigir las demandas, no sólo frente al propietario deudor, sino también frente a las entidades hipotecarias u otros terceros que no son parte en el convenio arbitral y en consecuencia no le sería aplicable el mismo.

Con esta excepción, resulta altamente recomendable que en la próxima asamblea general de la comunidad todos propongamos la inclusión del siguiente punto del orden del día: “Aprobación de cláusula arbitral de sumisión de controversias al Tribunal Arbitral del Colegio de Administradores de Málaga y Melilla (Tribucaf).”

En dicho punto se aprobará la siguiente cláusula estatutaria:

Cláusula estatutaria de sumisión arbitral para la resolución de litigios futuros en el seno de la comunidad. 

Se acuerda que toda controversia o conflicto de naturaleza arbitrable que surja en el seno o derive de las relaciones sometidas al  régimen de propiedad horizontal, entre la comunidad de Propietarios ………………………………… y los propietarios integrantes en la misma, a excepción de las reclamaciones de cantidad por impago de cuotas comunitarias, se resolverán definitivamente mediante arbitraje de derecho por un árbitro, ante el Tribunal de Arbitraje Inmobiliario del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, de conformidad con su Reglamento y Estatuto, al que se encomienda la designación del árbitro, así como la administración del arbitraje hasta su finalización por laudo.”

  1. Sometimiento a Arbitraje de controversias intracomunitarias ya existentes.

En litigios ya existentes, en comunidades que todavía no tengan aprobada la cláusula estatutaria de sumisión arbitral indicada el apartado anterior, puede someterse una controversia a arbitraje, incluyendo en los puntos del orden del día de una junta: “ Aprobación de cláusula arbitral para el sometimiento de la controversia existente entre la comunidad y D. …. en relación con el asunto …………………….. al Tribunal Arbitral del Colegio de Administradores de Málaga y Melilla ( Tribucaf).”

En dicho punto, se puede aprobar el siguiente acuerdo:

Acuerdo de sometimiento a Arbitraje de la siguiente controversia existente en el seno de la comunidad.

Se acuerda que la controversia existente entre la comunidad de Propietarios ………………………………… y D. ………………………., en relación con el siguiente asunto, ………………………………………………….…., se resuelva definitivamente mediante arbitraje de derecho por un árbitro, ante el Tribunal de Arbitraje Inmobiliario del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, de conformidad con su Reglamento y Estatuto, al que se encomienda la designación del árbitro, así como la administración del arbitraje hasta su finalización por laudo.”

Si el propietario afectado también manifiesta su conformidad con el arbitraje, el asunto ya sólo podrá ser resuelto por nuestro TRIBUCAF, sin que puedan posteriormente las partes acudir al juzgado.

  1. Sometimiento a arbitraje de posibles controversias futuras entre la comunidad y proveedores y terceros a incluir en los contratos que la comunidad firme.

Finalmente, también pueden someterse a arbitraje los litigios que la comunidad pueda tener con proveedores y otros terceros, derivados de la entrega de bienes o prestación de servicios. A tal fin, habrá que incluir en los contratos que la comunidad firme con estos proveedores la siguiente cláusula arbitral:

Cláusula de sometimiento a arbitraje para incluir en contratos con terceros.

“Las partes contratantes acuerdan que todo litigio, discrepancia o reclamación resultante de la ejecución o interpretación del presente contrato o de cuestiones relacionadas con él, directa o indirectamente, se resolverán mediante arbitraje de derecho ante el Tribunal de Arbitraje Inmobiliario del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, de conformidad con su Reglamento y Estatuto, al que se encomienda la designación del árbitro, así como la administración del arbitraje hasta su finalización por laudo.”

Cuando la comunidad vaya a suscribir un contrato de jardinería, mantenimiento, pintura, etc. es muy aconsejable que se exija al contratista la inclusión en el contrato de la referida cláusula contractual, evitándose de esta forma los retrasos, costes y problemas que suelen generar los procedimientos judiciales en caso de resultar necesario.

La introducción de esta cláusula no requiere de aprobación especial por parte de la Junta de propietarios, por lo que estando facultado el presidente para la firma del contrato en los términos que considere convenientes, queda igualmente facultado para la inclusión de dicha cláusula en el contrato. 

            Conclusiones:

El arbitraje es vinculante (igual de vinculante que una sentencia judicial); debe resolverse en plazo máximo de seis meses y por unos trámites sencillos; no necesita abogado ni procurador; nos ofrece la posibilidad de conocer por anticipado la forma en la que interpretará una norma jurídica, lo que evita la práctica totalidad de los pleitos; se resuelve el asunto por profesionales especializados en cuestiones de propiedad horizontal; una vez sometido el asunto a arbitraje ya no puede acudirse al juzgado, debiendo ser el Tribunal Arbitral quien resuelva el posible conflicto, etc.

Pero es que además, las comunidades que se encuentren administradas por un administrador colegiado, cuentan con una bonificación del 50% sobre las tarifas del arbitraje, sin coste alguno de abogado o procurador. Las ventajas del arbitraje son innegables.

Para cualquier duda sobre la implantación del arbitraje en la comunidad o sobre las ventajas que puede reportarle, no dude en ponerse en contacto con el Colegio, en la dirección email info@cafmalaga.com, indicando en el asunto “Tribunal Arbitral”

Quedamos a vuestra disposición.