Las claves de la nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El 14 de diciembre, el Consejo de Ministros aprobó un real decreto ley con el objetivo de mejorar la regulación de determinados aspectos inmobiliarios. La nueva reforma en materia de vivienda y alquiler engloba una serie de medidas que afectan a algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El arrendamiento se encuentra en el eje del texto legislativo, al verse afectado notoriamente por algunos de los cambios introducidos. A partir de ahora, la prórroga del contrato de alquiler será forzosa para el arrendador hasta cinco años y si éste es persona jurídica hasta siete años. De esta forma, los inquilinos pueden residir en la vivienda con prórroga del contrato dos o cuatro años más de los previstos hasta ahora. 

Con respecto a la fianza a aportar por parte del arrendatario, los propietarios no podrán requerirle más de una mensualidad en el arrendamiento de vivienda y dos si es un arrendamiento para uso distinto de la vivienda

Los gastos correspondientes a la gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

A pesar de estos avances, cabe señalar que por el momento el Gobierno ha decidido no intervenir en los precios del alquiler. Desde el miércoles 19 de diciembre, las medidas mencionadas se hacen efectivas en cualquier nuevo contrato de arrendamiento.

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Con el objetivo de impulsar el alquiler de vivienda habitual, se han dejado exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados los contratos de arrendamiento de vivienda de uso prolongado. A esto se suman una serie de variaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Otra de las claves de la nueva reforma, aunque en este caso de la Ley de Propiedad Horizontal, es la mayor potestad otorgada a las comunidades de propietarios para decidir sobre el desarrollo del alquiler turístico en la misma. A raíz de una reforma en régimen de propiedad horizontal, el Consejo de Ministros ha abierto la posibilidad a los propietarios de limitar o condicionar las viviendas turísticas. Esa posibilidad será admisible siempre y cuando sea aprobada por las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas, acabando con la unanimidad requerida anteriormente. No obstante, ésta y el resto de medidas no tienen carácter retroactivo, lo que implica que solo se apliquen a las viviendas inscritas a partir de la entrada en vigor del real decreto.

Accesibilidad universal

Siguiendo con cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, el Real Decreto establece que en tres años las comunidades de propietarios deben aumentar hasta el 10% el fondo de reserva con la posibilidad de que se destine a la realización de obras de accesibilidad. Estas obras deberán realizarse obligatoriamente cuando las subvenciones públicas concedidas a la comunidad alcancen el 75% del importe de estas obras. 

Finalmente, el procedimiento de desahucios de viviendas también se ve modificado a través de una reforma recogida en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con el propósito de prestar más atención a familias como mayores dificultades económicas o familiares, en el momento en el que se notifique el lanzamiento se informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad y, si existiera, se notificará al Juzgado dicha circunstancia, quien suspenderá el lanzamiento durante el plazo de un mes o dos, dependiendo de que el demandante sea persona física o jurídica.